Hva innebærer tomtefeste?

Dersom du eier en bygning, men ikke eier grunnen som bygningen står på, kalles det tomtefeste. Du leier altså tomten, ofte for en lengre periode; for eksempel 80 eller 100 år. Denne leien reguleres gjennom en festekontrakt – en avtale mellom deg og grunneieren.

Hvert år betaler du en avgift, kalt festeavgift, til grunneieren for bruken av tomten. Størrelsen på denne avgiften kan variere, og det er viktig å forstå hvordan avgiften kan justeres i løpet av festetiden og når festekontrakten utløper. I enkelte tilfeller kan avgiften bare økes med konsumprisindeksen (KPI), mens andre ganger kan den justeres i takt med markedsverdien på tomten.

Hvorfor tomtefeste?

Tomtefesteordningen kan være fordelaktig både for grunneieren og for festeren (leietakeren). Grunneieren beholder eierskapet til tomten, som kan være ønskelig om man ønsker å bevare arv på tomten eller sikre en fremtidig inntekt. For festeren kan tomtefeste være en mulighet til å skaffe seg bolig eller hytte uten å måtte kjøpe tomten, hvilket kan redusere opprinnelig investering. Det var mer vanlig å inngå tomtefesteavtaler før i tiden, men det er fortsatt tillatt å inngå nye festekontrakter. Over 300.000 eiendommer i Norge star fortsatt på festet tomt.

Innløsning: Når du ønsker å eie hele eiendommen

På et tidspunkt kan det være ønskelig å kjøpe tomten. Dette kalles å «innløse» tomten. Etter innløsningen av tomten blir du eier av både bygning og tomt.

Tomtefesteloven gir deg rett til å kreve innløsning når det har gått en viss tid, vanligvis etter 30 år, eller når festekontrakten utløper, jf. tomtefesteloven § 32. Innløsning av tomten skjer ikke automatisk. Det finnes bestemte vilkår i tomtefesteloven for hvordan man går frem for å kreve innløsning av festet tomt.

1. Det må fremsettes et krav om innløsning

For å innløse en festet tomt må du sende et skriftlig krav til grunneier om at du ønsker å innløse tomten, og dette må skje minst 1 år før leieperioden utløper. Det er viktig å bemerke seg at du må sende et konkret krav – det holder ikke å varsle om ønsket. Hvis krav om innløsning fremsettes for sent, må du vente 10 år til neste gang du kan kreve innløsning av fritidstomt, eller 2 år dersom det gjelder en boligtomt.

Det finnes enkelte unntak til denne regelen, som ikke vil bli gjennomgått her.

2. Beregning av innløsningssum

Tomtefesteloven regulerer hvilken pris som må betales for å innløse tomten – dersom annet ikke er avtalt i kontrakten, jf. tomtefesteloven § 37. Det skilles her mellom tidsubestemte kontrakter – som ikke har en avtalt utløpstid – og tidsbestemte kontrakter som har et definert utløp.

Tidsubestemte kontrakter

For tidsubestemte kontrakter settes innløsningssummen til 25 ganger oppregulert festeavgift på innløsningstidspunktet, jf. tomtefesteloven § 37. Dersom annet ikke er avtalt i kontrakten, reguleres festeavgiften i henhold til utvikling i konsumprisindeksen (KPI) siden forrige regulering, jf. tomtefesteloven § 15 første ledd.

Eksempel: Dersom den årlige festeavgiften er 1000 kroner i september 2024 og festeavgiften sist ble justert i 2015, kan grunneier KPI-justere festeavgiften til 1337 kroner før innløsningen gjennomføres. Det betyr at den totale innløsningssummen for dette alternativet blir 33 425 kroner.

Tidsbestemte kontrakter

For tidsbestemte kontrakter kan grunneier velge om innløsningssummen skal settes til 25 ganger oppregulert festeavgift, eller til 40 prosent av tomteverdien på innløsningstidspunktet. Her vil grunneier normalt velge det alternativet som gir høyest sum.

Etter 40-prosentberegningen, er det råtomteverdien som er relevant. Med «råtomteverdi» menes verdien av tomten uten bebyggelse eller verdiøkninger som festeren har tilført tomten. Råtomteverdien kan fastsettes ved å sammenligne lignende råtomter i nærområdet, eller ved en verdivurdering fra megler eller takstmann.

Eksempel: Hvis råtomteverdien er 500 000 kroner, vil innløsningssummen være 200 000 kroner dersom grunneier velger dette alternativet.

I dette tilfellet vil det lønne seg for grunneier å velge at innløsningssummen skal beregnes som 40 prosent av råtomteverdien, da dette gir en større inntekt enn 25 ganger oppregulert festeavgift.

Unntak fra hovedregelen om at tomten kan innløses

Det finnes unntak fra regelen om at fester har rett til å innløse tomten, jf. tomtefesteloven § 34. Tomter som tilhører en bygdeallmenning, fritidstomt i statsallmenning eller Finnmarkseiendommens grunn i Finnmark kan ikke kreves innløst. Det er også visse begrensninger for fritidstomter som tilhører en landbrukseiendom («landbruksunntaket »). På grunn av de komplekse reglene rundt landbruksunntaket, kan det være fornuftig å rådføre seg med en advokat.

Dersom lovens regler ikke tillater innløsning av tomten, vil grunneier ofte tilby festeren en forlengning av leieavtalen. Grunneieren vil i den forbindelse forsøke å oppjustere festeavgiften så mye som mulig, i tråd med de begrensninger som følger av festekontrakten. Det finnes imidlertid en grense for hvor høy avgift grunneier kan kreve ved forlengelse av festekontrakten, jf. tomtefesteloven § 15 fjerde ledd. Festeavgiften kan oppreguleres til maksimalt 2 prosent av råtomteverdien, og det er lovfestet at årlig festeavgift per 2024 maksimalt kan utgjøre 15 380 kroner per dekar tomt. Denne makssummen kan KPI-justeres årlig.

Gjennomføringen i praksis

Når partene er enige om at tomten skal innløses og til hvilken pris, må tomten ofte oppmåles for å kartlegge grensene. Deretter kan tomten overføres fra grunneier til festeren, ved at eiendomsoverdragelsen tinglyses hos Kartverket.

Det kan være mange detaljer å holde styr på i prosessen, og det kan derfor være fornuftig å søke bistand fra en advokat. En advokat kan sikre at alle kravene overholdes, og at prosessen går riktig for seg.

Vi i Legal24 Advokatfirma bistår både med rådgivning i en innledende fase og med selve innløsningen av festet tomt. Vi bistår også med tinglysning av relevante dokumenter i forbindelse med eiendomsoverdragelsen. Ta kontakt for en uforpliktende samtale, så hjelper vi deg fra start til slutt.