Utkjøp

En vanlig og ofte praktisk løsning er at den som ønsker å tre ut, selger sin eierandel til de øvrige sameierne, eller til en tredjepart. Salg til en utenforstående kan imidlertid være lite ønskelig for de andre, fordi det innebærer at man får inn en ny og ukjent sameier. Det som da kan være best er at én eller flere av de gjenværende sameierne kjøper ut den som vil ut. De øvrige sameierne har også en forkjøpsrett, som nettopp skal hindre at en helt utenforstående blir en del av sameiet.

Sameierne står i utgangspunktet fritt til å avtale hvilken pris som skal legges til grunn. For å gjøre prosessen mest mulig rettferdig, forutsigbar og oversiktlig, kan utkjøpet gjennomføres slik:

1. Det innhentes to uavhengige verditakster på eiendommen.

2. Gjennomsnittet av takstene brukes som eiendommens verdi.

3. Sameieren som ønsker å tre ut, får utbetalt verdien av sin sameieandel av de andre sameierne. Har han for eksempel en eierandel på 1/3, betales 1/3 av den fastsatte eiendomsverdien.

4. De gjenværende sameierne overtar denne andelen forholdsmessig.

Dette forutsetter at de øvrige sameierne har økonomisk mulighet til å løse ut den som vil ut. Dersom utkjøp ikke er mulig, eller partene ikke blir enige om vilkårene, vil neste steg ofte være å selge eiendommen. Det kan skje på to måter: som frivillig salg, eller ved tvangsoppløsning etter sameieloven § 15.

«En vanlig og ofte praktisk løsning er at den som ønsker å tre ut, selger sin eierandel til de øvrige sameierne, eller til en tredjepart.»

Frivillig salg av eiendommen

Som regel vil det være mest økonomisk gunstig at sameierne selger eiendommen selv, i fellesskap, som et ordinært markedssalg. Man vil da ha mer kontroll over prosessen ved at man står fritt til å velge megler, tidspunkt for salget, samt akseptere eller avslå et bud.

Tvangsoppløsning

Noen ganger klarer man ikke å komme i mål med verken frivillig salg eller utkjøp. Dersom samarbeidet låser seg, for eksempel fordi sameierne ikke blir enige om pris, fremgangsmåte eller om eiendommen i det hele tatt skal selges, kan det bli nødvendig å begjære oppløsning av sameiet etter sameieloven § 15.

Oppløsningen av sameiet skal hovedsakelig gjøres ved naturaldeling. Dette innebærer at eiendommen deles fysisk. For eksempel har du arvet en skogstomt sammen med broren din, men blir uenige om forvaltningen. Dersom sameiet begjæres oppløst og deling er praktisk og rettslig mulig, kan eiendommen deles i to nye eiendommer, én til hver av brødrene.

En slik oppdeling av sameiet støter imidlertid ofte på problemer. Det kan for eksempel oppstå offentligrettslige utfordringer eller eiendom ikke lar seg dele på en hensiktsmessig måte. Man blir da nødt til å selge hele eiendommen, og fordele salgssummen mellom sameierne etter eierbrøk.

En tvangsoppløsning kan gjennomføres på to måter; medhjelpersalg eller tvangsauksjon.

Varsel og rimelig frist

Sameieloven § 15 setter kun «varsel med rimelig frist» som vilkår. Man trenger altså ikke å vise til en «god grunn» til å begjære sameiet oppløst. Det er ikke tilstrekkelig at partene drøfter tvangsoppløsning av sameie jf. Agder lagmannsrett LA-2005-65687, det må dermed sendes et tydelig, skriftlig og spesifisert varsel om at sameiet vil bli krevd oppløst.

En tvangsoppløsning vil ofte gi lavere salgssum enn ved et frivillig salg, og prosessen kan virke konfliktskapende. De øvrige sameierne må derfor ha tid til å områ seg, og gi dem muligheten til å reise de nødvendige pengene slik at de kan kjøpe ut den andre sameieren.

Hva som anses som «rimelig frist» må avgjøres konkret i den enkelte sak. En frist på 14 dager vil ofte være for kort, særlig ved bolig- eller fritidseiendom. I praksis ser man gjerne frister rundt én måned for bolig eiendom.

Tvangsauksjon

Ved tvangsauksjon selges eiendommen på auksjon, og både sameierne og tredjeparter kan by på eiendommen. Hvorvidt et bud skal aksepteres baserer seg på «dekningsprinsippet». Det innebærer at et bud må være tilstrekkelig til å dekke alle foranstående heftelser for at det skal kunne godtas.

Tvangssalg ved medhjelper

Den vanligste og ofte mest praktiske løsningen er at tingretten oppnevner en medhjelper (typisk en eiendomsmegler eller advokat) som bistår ved salget. Et tvangssalg ved medhjelper skal gjennomføres mest mulig likt et ordinært salg, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 11-24 første ledd og § 11-25 første ledd.

Når medhjelperen mottar et bud som dekker foranstående heftelser, salgsomkostninger og rettsgebyr, oversendes budet til sameierne. Sameierne gis deretter mulighet til å enten by over eller bruke fortrinnsretten jf. oppløsningsforskriften § 8.

Dersom to eller flere sameiere byr like mye, og en av dere ikke ønsker å fortsette sameiet, skal det budet som ble gitt først godtas. Dersom budene ble gitt samtidig, skal tingretten avgjøre hvem som skal bli eier ved bruk av loddtrekning eller lignende jf. sameieloven § 15 annet ledd, 3. til 5. punktum.

«Dersom samarbeidet låser seg, for eksempel fordi sameierne ikke blir enige om pris, fremgangsmåte eller om eiendommen i det hele tatt skal selges, kan det bli nødvendig å begjære oppløsning av sameiet etter sameieloven § 15.»

Kan man nekte tvangsoppløsning?

Oppløsningsregelen er et grunnleggende prinsipp i norsk rett, og gjelder i utgangspunktet uavhengig av sameiets størrelse, verdi, historie eller fordeling av eierbrøker. Selv om retten står sterkt, finnes det likevel unntak. Det kan for eksempel være dersom det er avtalt at oppløsning ikke skal kunne kreves, eller dersom det foreligger særlige forhold som gjør at oppløsningsretten må settes til side.

Som utgangspunkt må det foreligge sterke grunner for å fravike retten til oppløsning. Dette følger blant annet av høyesteretts avgjørelse HR-2016-386-A. I denne avgjørelsen forelå det en sameieavtale der det fremgikk at formålet var å legge forholdene til rette for at eiendommen kunne forbli i familiens eie.

Høyesterett uttaler i denne saken: «Det må kreves klare holdepunkter for at lovens deklaratoriske regel om oppløsning er fraveket. Det er riktignok ikke noe krav at avtalen uttrykkelig må slå fast at oppløsningsretten ikke skal gjelde»

Høyesterett har tidligere fraveket oppløsningsretten ved to tilfeller. Høyesterettsavgjørelsen inntatt i Rt. 1998 s. 1933 gjaldt oppløsning av sameie i et forretningsbygg. Sameieavtalen i saken hadde ingen bestemmelse om oppløsningsrett. Flertallet på tre dommere kom likevel til at oppløsning var avskåret, og la vesentlig vekt på at sameiet lå nær opp til eierseksjonssameie. I sameie etter eierseksjonslovene er det ikke adgang til å kreve ensidig oppløsning. Det var videre elementer av samarbeid mellom partene «som går utover det som nødvendigvis følger med et sameie, ved at de utførte arbeid for hverandre og henviste kunder til hverandre».

I Høyesterettsavgjørelse inntatt i Rt. 2003 s.819 kom flertallet til at det forelå en ekstraordinær sameieavtale, som medførte en fysisk oppdeling av sameiegjenstanden, og som stred mot flere bestemmelser i sameieloven, og harmonerte dårlig med et sameies sentrale kjennetegn.

I begge avgjørelsene ble det lagt vesentlig vekt på at sameierne hadde «rett til eksklusiv bruk av særskilte deler av eiendommen», noe som talte for at oppløsningsretten var satt til side.

Det er videre fastsatt at oppløsningsretten ikke er knyttet til et rimelighetsvilkår. Det innebærer at det som utgangspunkt ikke skal foretas en vurdering av om oppløsning vil virke urimelig for de øvrige sameierne.

Har du noen spørsmål?

Oppløsning av sameie er ofte aktuelt når samarbeidet er vanskelig, og det kan være mye å vinne på å forsøke en minnelig løsning før prosessen låser seg. Samtidig er det viktig å kjenne rettighetene etter sameieloven dersom enighet ikke oppnås.

Vi i Legal24 bistår jevnlig i saker om uenigheter i sameiet, utkjøp og tvangsoppløsning, og kan hjelpe med både rådgivning, forhandlinger og gjennomføring av prosessen.