Bindingstid

En klassisk fallgruve er å akseptere husleiekontrakter med bindingstid uten å forstå konsekvensene fullt ut. Husleieloven § 9-6 gir partene frihet til å avtale oppsigelsestidens lengde. Etter husleieloven § 9-6 kan partene fritt avtale lengden på oppsigelsestiden. Det er nokså vanlig å inngå leieavtale som ikke kan sies opp de første ni månedene, og deretter kan sies opp med tre måneders varsel. Dette låser i realiteten leietaker til boligen i ett år. Verken ny kjæreste å flytte inn hos, eller mistrivsel med studiene, kan endre dette – avtalen er bindende.

Det er likevel viktig å være klar over utleiers tapsbegrensningsplikt. Utleier må aktivt forsøke å finne nye leietakere hvis den nåværende flytter ut. Dersom utleier forholder seg passiv over lengre tid, bør ikke leietaker uten videre godta utleiers krav.

En praktisk løsning er at mange utleiere lar leietaker selv finne en ny beboer – et tilbud som absolutt bør vurderes.

Ulovlige ytelser

Visste du at mange vanlige gebyrer faktisk er ulovlige? Fakturagebyr, gebyr for røyking, kostnader til vann og renovasjon, strøm utover eget forbruk, kabel-TV og internett. Dette er alle eksempler på ulovlige ytelser etter husleieloven § 3-7. Eksemplene er hentet fra Husleietvistutvalget, og leietaker har da fått refundert utbetalingene sine, med tillegg av forsinkelsesrente fra den dag beløpet ble innbetalt. Med dagens forsinkelsesrente på 12,5 prosent kan dette bli betydelige summer, særlig hvis du har betalt slike gebyrer over lengre tid.

«En klassisk feil er å sette depositumet direkte inn på utleiers private konto istedenfor en lovpålagt depositumskonto i bank.»

Depositum – viktigere enn du tror

Depositum kan virke som en teknisk formalitet, men når beløpet kan være opptil seks måneders leie – ofte lånt av foreldre - blir det straks mer betydningsfullt. En klassisk feil er å sette depositumet direkte inn på utleiers private konto istedenfor en lovpålagt depositumskonto i bank. Med pengene på egen konto får utleier full kontroll, noe som kan skape store problemer når leieforholdet avsluttes.

La oss se på fordelene med en formell depositumskonto. Husleieloven § 3-5 sjette ledd gir leietaker en viktig sikkerhet: Når du krever depositumet tilbake, må banken varsle utleier. Utleier har da fem uker på å dokumentere manglende husleie, eller ta ut rettslige skritt. Uten slik dokumentasjon må banken utbetale depositumet til leietaker. Dette er særlig nyttig ved mindre uenigheter, som for eksempel om sluttvask, eller mindre skader på boligen. De færreste utleiere vil ta bryet med en tvist for småbeløp.

Ved utflytting

Utflytting er ofte kilde til konflikter. Et godt råd er å reparere eventuelle skader før du forlater boligen. Dette forebygger senere uenigheter om kostnader ved utbedring, da enkelte utleiere kan være fristet til å presentere unødvendig dyre pristilbud i etterkant. Ved å ordne opp før du drar, unngår du kostbare diskusjoner senere.

En grundig utvask kan fort bli et stridstema, men dette kan enkelt forebygges. Nøkkelen er å gjennomføre en felles befaring av boligen med utleier. Risikoen for å få en klage på utvask er størst når utleier går gjennom skuffer og skap på egenhånd. Ved å gå gjennom boligen sammen, og få utleiers signatur på en utflyttingsprotokoll, sikrer du deg mot senere overraskelser.

Husleietvistutvalget

Møter du urimelige krav fra utleier? Da holder det å si tydelig fra at du er uenig – ballen ligger da hos utleier. Har du derimot selv et krav mot utleier, kan Husleietvistutvalget være løsningen. For 255 kroner kan du få behandlet saken din, og resultatet blir en bindende avgjørelse, med mindre den ankes til tingretten. Avgjørelsen kan brukes direkte hos namsfogden for å drive inn pengene dine, om det skulle bli nødvendig.

Hos Legal24 Advokatfirma står vi klare til å hjelpe deg med både rådgivning og konflikthåndtering i husleiesaker. Vi tilbyr en uforpliktende førstesamtale der vi kan vurdere din sak og diskutere mulige løsninger. Ta gjerne kontakt for å høre hvordan vi kan bistå deg.